编者按：
2020年伊始，新型冠状病毒肺炎疫情从湖北武汉迅速扩散至全国乃至海外。2020年1月25日（农历正月初一），中共中央政治局常委会召开会议，专门听取疫情防控工作汇报，对疫情防控特别是患者治疗工作进行再研究、再部署、再动员。
全国上下，万众一心，众志成诚，在党中央的坚强领导下，各阶层迅速动员起来以各种方式投入到打赢疫情防控阻击战中。诚杰律师事务所为贯彻党和政府的号召，执行主管部门的指示，在疫情防控期间启动居家办公机制，在为客户提供优质法律服务的同时，专门成立以律所支部书记为组长、党员律师及业务骨干为核心的疫情防控法律研究小组，不定期为行政机关、社会公众、各类企事业单位推送防疫期间容易涉及的法律问题解析。
因时间匆忙，水平所囿，我们撰写的法律解析难免存在不当之处，欢迎大家提出宝贵意见。本所推出的法律解析文章不针对个案。如有具体法律问题，请及时时与我所联系，我们将及时响应，竭诚服务。
因新型冠状病毒肺炎疫情蔓延，山东省启动了重大突发公共卫生事件一级响应措施。同时，山东省人力资源和社会保障厅于2020年1月29日发布了《关于延迟省内企业复工的紧急通知》，要求省内各类企业不早于2月9日24时前复工。另外，山东省内各地市实施了不同程度的交通管制以及封村、封路等措施来应对此次疫情，不同程度上导致施工企业不能按期施工，较大可能存在逾期交付的情况。
01 法律分析
根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。根据不可抗力的影响程度，合同责任得以部分或者全部免除。
因此首先需要确定《商品房买卖合同》中有无明确约定此类疫情为不可抗力情形。山东省住房和城乡建设厅和山东省工商行政管理局制定的《山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本》（2019版本）中第十一条约定了房屋交付的时间，但没有约定出现疫情等为不可抗力可延期交房的情形。第十二条虽然约定了除不可抗力外，开发商应按期交房，但也没有明确约定不可抗力的具体情形。但开发商一般会在补充协议中约定：遭遇不可抗力包括台风、水灾、火灾、地震、疫情及其他自然灾害和政府的行政行为、战争等原因导致出卖人不能按期交付房屋或者买受人未能按时支付款项的，出卖人可延期交房。
其次商品房买卖合同中没有约定，此类疫情是否构成法定不可抗力事由需要具体分析。就目前来说，我们可参考2003年“非典”时最高人民法院出台的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》规定，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。
广东省高级人民法院协办、北京市第二中级人民法院课题组在2003年第6期《法律适用》发表的《正确处理“非典”疫情构成不可抗力免责事由案件》中对“非典”作为不可抗力主张严格适用，非典型肺炎疫情作为一种不可抗力的客观情况，必须发生在合同成立以后，履行以前且必须影响到了合同的履行。
参考2003 年“非典”疫情的司法裁判观点，再结合此次新冠状病毒疫情我们认为，应具体分析政府部门的具体防控措施如交通管制、封村、封路、延迟开工等对项目的影响，不能当然地认为此次疫情为不可抗力并以此来主张免除自己的逾期交房责任。另外，还应注意合同是否在疫情发生前就已经签订，且疫情是否确实影响了合同的履行。
02 相关案例
（一）殷文敏与三亚长源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷上诉案【（2005）三亚民一终字第79号】
法院认为：对于＂非典＂疫情的影响，该疫情的发生是不可预见、不可避免，并且在当时卫生医疗技术条件下为不可克服的，由此导致政府采取必要的行政措施禁止录用岛外民工。而在政府部门发文禁止录用岛外民工的期日之前，长源公司已与多家建筑企业签订施工合同，但由于2003年4月＂非典＂疫情在全国范围内的大规模暴发，各地均采取措施严格控制大量人员的随意流动，并且客观上本案涉及的标的物施工人员（民工）主要来自岛外，对民工流动的控制客观上导致了各建筑企业进场施工的迟延，应认定＂非典＂疫情对＂天涯一方城＂项目各项施工的完成构成不可抗力因素。同时三亚市政府职能部门就＂非典＂期间禁止录用岛外民工的通知也是属于合同所约定的政府干预性影响，因此长源公司可据此对＂非典＂期间导致工期延误发生的迟延交房主张免责。
（二）孙秀艳与沈阳新中城房产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷上诉案（2005）沈民（2）房终字第799号
法院认为：至于新中城公司提出的“非典”疫情属于不可抗力，应免除新中城公司违约责任的问题。虽然2003年春夏之间我国爆发“非典”疫情，但新中城公司在与孙秀艳签订《协议书》时（2003年6月21日）应当预见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响，但其仍然在《协议书》中约定在2003年9月底将商品房交付孙秀艳，且新中城公司自认“2003年9月初，工程基本完工，只差验收”，其在2003年9月28日与孙秀艳签订的《商品房买卖合同》亦约定“交房日期为2003年9月30日前”，表明“非典”疫情并未对其交付房屋造成影响，故在本案中不能免除新中城公司承担全部逾期交房的违约责任，所以新中城公司的此项上诉主张，本院不予支持。
03 应对措施
根据《合同法》第118条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。
面对本次疫情，建议房地产开发企业做好如下应对措施：
（一）核查开发商与购房者签订的商品房预售合同。重点核实商品房预售合同涉及的签约时间、交房时间、逾期交房违约责任、不可抗力的约定情况，合同有约定的优先适用合同约定。
（二）收集肺炎疫情构成不可抗力的证据。政府通知延长假期、延迟复工的相关政府文件，施工企业停工通知等。
（三）开发商及时通知购房者因肺炎疫情要求顺延交房的证据。建议通过EMS快递邮寄通知书。
（四）收集开发商确因受肺炎疫情影响无法正常履行合同的证据。政府及相关联部门发布的信息如疫情得到控制能够复工等并做好对现场工人返工的时间点进行记录并确认。施工承包方出具的项目延期施工的情况说明、监理方出具的项目延期施工的监理日记、施工人员因确诊或疑似新型肺炎而隔离救治的医院证明、项目供应方出具的因受疫情影响无法按时供货的证明等。
（五）及时测算延期天数及逾期交房违约金的金额，提前做好财务测算，以便作为后续如有诉讼纠纷的损失评估以及与购房者沟通谈判的考量依据。
附：各级部门发布的相关通知
（一）国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知-国办发明电〔2020〕1号
（二）2020 年 1 月 29 日山东省人力资源和社会保障厅发布《关于延迟省内企业复工的紧急通知》
（三）2020年1月26日沂南县住房和城乡建设局发布《关于做好新冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》，全县所有建设、施工、监理企业，不得擅自复工，何时复工以通知为准。
（四）临沂市新型冠状病毒感染的肺炎疫情处置领导小组(指挥部)第11号令
2020年1月26日河东区新型冠状病毒感染的肺炎疫情处置领导小组(指挥部)发布2020第1号令
2020年1月26日平邑县新型冠状病毒感染的肺炎疫情处置领导小组(指挥部) 发布2020第1号令
2020年1月26日临沭县新型冠状病毒感染的肺炎疫情处置领导小组(指挥部) 发布2020第1号令
2020年1月26日兰陵县新型冠状病毒感染的肺炎疫情处置领导小组(指挥部) 发布2020第1号令
2020年1月26日费县新型冠状病毒感染的肺炎疫情处置领导小组(指挥部) 发布2020第1号令
（五）临沂市新型冠状病毒感染的肺炎疫情处置领导小组(指挥部)第100号令，自2月2日24时起，临沂境内9个收费站将实施封闭。
