2020年伊始，新型冠状病毒肺炎疫情从湖北武汉迅速扩散至全国乃至海外。2020年1月25日（农历正月初一），中共中央政治局常委会召开会议，专门听取疫情防控工作汇报，对疫情防控特别是患者治疗工作进行再研究、再部署、再动员。

全国上下，万众一心，众志成诚，在党中央的坚强领导下，各阶层迅速动员起来以各种方式投入到打赢疫情防控阻击战中。诚杰律师事务所为贯彻党和政府的号召，执行主管部门的指示，在疫情防控期间启动居家办公机制，在为客户提供优质法律服务的同时，专门成立以律所支部书记为组长、党员律师及业务骨干为核心的疫情防控法律研究小组，不定期为行政机关、社会公众、各类企事业单位推送防疫期间容易涉及的法律问题解析。

因时间匆忙，水平所囿，我们撰写的法律解析难免存在不当之处，欢迎大家提出宝贵意见。本所推出的法律解析文章不针对个案。如有具体法律问题，请及时与我所联系，我们将及时响应，竭诚服务。

       新型冠状病毒疫情在2020年年初突然爆发并蔓延至全国。国务院及全国多省市针对肺炎疫情相继出台了防范政策和紧急措施，同时延长全国范围内春节假期以及提出各地区的不得提前复工的要求。

临沂市作为鲁南苏北最大的商品集散地，拥有各类商品市场1000余家，亿元以上市场50多家，专业化、社会化物流企业达到3000余家，市区设有物流园区20多处。疫情发生后临沂市也于2020年1月26日发布了《关于全市专业批发市场、物流园区暂缓开业的令》，各专业批发市场、物流园区暂缓开业。现就疫情对临沂市商业房屋租赁合同履行的影响与应对建议做出如下分析。

       一、商业房屋租赁合同当事人在疫情之下是否可以直接援引不可抗力进行免责？

       根据《合同法》第117条规定：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力情形主要包括三类：自然灾害，如地震、海啸、台风、洪水、泥石流等；社会异常事件，如战争、罢工、骚乱、暴动等；政府行为，如征收、征用、管制、禁运等。

       根据国家卫健委在2020年1月20日发布的2020年第1号公告确认：经国务院批准，将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国国境卫生检疫法》规定的检疫传染病管理。该次肺炎疫情事发突然，“新型冠状病毒”并无针对性的根除治疗的疫苗和药物，且已治愈的病患更多是依靠自身免疫力以及有效的防控措施而恢复，目前尚无绝对有效方法阻止病毒传播，属于不可预见、不可避免不可克服的事件。笔者认为此种情形符合法律规定的不可抗力情形。

       根据《合同法》规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，即合同的履行期间内发生的且只有当不可抗力直接导致合同无法履行，即两者间具备因果关系的情况下，才能够免责。不可抗力情形出现后往往会对合同各方均造成损失，一般情形下应当适用各自损失各自承担的原则，并不必然免责。

       因此，疫情发生后，合同或许全部不能履行，部分不能履行、或是暂时不能履行，不可抗力并不当然免除全部违约责任，而应视不可抗力的影响程度和给合同当事人造成的困难程度来分别处理。根据合同法的规定，若合同不能履行，且原因不能全部归责于合同当事人的，合同当事人可以部分或者全部免除责任，但如果此次疫情是在签订合同以前或者当事人迟延履行之后发生的，不能免除责任。如果并非由于疫情原因导致合同不能履行的，同样不能免除责任。

       二、商业房屋租赁合同当事人在疫情之下是否可以援引情势变更原则？

       根据合同法解释规定：情势变更是指，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

       由上述司法解释的规定可知，情势变更的适用前提是“非不可抗力”情形，如果我们认为疫情构成不可抗力情形的，则显然不能引用该条文。

       但是，我们认为从维护交易的原则出发，法院并没有将不可抗力与情势变更进行对立的本意。《民法典（草案）》第五百三十三条将情势变更原则表述为：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”

       由此可见，情势变更完全可以作为另一种更灵活的机制，在当前疫情的情况下，引入到商业房屋租赁合同的争议解决中，赋予当事人一定的变更或解除权。这是符合民法的公平原则的。如果仅仅援引“不可抗力”予以免责，则司法适用的范围过窄，不利于双方解决纠纷；加入了以公平原则为根本的“情势变更”制度，相当于增加了当事人之间的缓冲和协调余地，对于疫情引起的商业房屋租赁合同纠纷而言，无疑是有积极意义的。

       但是情势变更原则的适用并不宜扩大。2009年最高院发布了《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》，指出必须“严格适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条”，“对于上述解释条文，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。”在司法实践中运用该原则的商业房屋租赁合同纠纷确实屈指可数。相信即使在《民法典》实施后，这一情况也不会发生实质变化，司法裁判机构对于新冠疫情期间的租赁合同纠纷能否继续运用该原则，仍会采取相当谨慎的态度。

       我所建议在当前疫情的特殊时期，商业房屋租赁合同的当事人应谨慎援引不可抗力条款，而更多从公平原则、情势变更着手，结合租赁期限、商业运营特性、双方立约和履约过程中的意思表示等因素，提出合理诉求，从而通过协商机制或司法裁判机构，更高效地解决问题。

       写作此文的当天，我们欣喜的看到临沂市人民政府出台了《关于积极应对新型冠状病毒肺炎疫情帮助中小企业纾困解难的十条措施》，其中第六条明确指出疫情期间国有、集体及享受过财政支持政策的中小企业创业载体要带头减免承租的中小企业房租，鼓励其他民营中小企业创业载体为租户减免租金，这与本文提出的应对建议高度契合，因此我们再次呼吁商业房屋租赁合同的双方当事人能友好协商减免租金，共克时艰！